Σημαντικές αλλαγές αναφορικά με τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακής πλατφόρμας περιλαμβάνει ο Νόμος 4446/2016. Ειδικότερα, με τις διατάξεις του άρθρου 111 του νόμου αυτού εισάγεται μία σειρά ρυθμίσεων για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharing economy).

Για την κατανόηση των νέων ρυθμίσεων, οι οποίες τίθενται σε ισχύ από την 1 Φεβρουαρίου 2017, παρέχονται οι εξής ορισμοί:

  1. Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
  2. Ως ακίνητο νοείται: α) το διαμέρισμα, β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος.
  3. Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους (π.χ. Airbnb).

Ο νέος νόμος που ισχύει από την 1η Φεβρουαρίου 2017 δίνει τη δυνατότητα ενοικίασης το πολύ έως δύο ακινήτων μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας (πχ ΑirBnB), ενώ σε αυτού του είδους τις μισθώσεις μπορεί να προβεί φυσικό και μόνον πρόσωπο, εγγεγραμμένο στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων” που θα τηρείται στην Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων. Ο αριθμός μητρώου που θα λάβει θα συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής.

 

Προϋποθέσεις

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, επιτρέπει υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

γ. Το ακίνητο έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.

δ. Το ακίνητο έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (Α΄ 62) ή έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (Α΄ 209).

ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου δεν υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενεννήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

στ. Τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

 

Φορολόγηση

Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, η μίσθωση ακινήτου με την παραπάνω μέθοδο απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Ωστόσο, το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν. Παράλληλα, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

Πρέπει να σημειώσουμε ότι εφόσον υπάρχει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας και Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του ΕΟΤ, τότε το φυσικό ή νομικό πρόσωπο εξαιρείται του παραπάνω περιορισμού ημερών / εισοδήματος.

Ετσι, διαμορφώνονται τα είδη της αστικής και τουριστικής μίσθωσης ως εξής:

Α) Η τουριστική μίσθωση που αφορά τουριστικά καταλύματα κύρια ή μη κύρια, όπως ορίζονται στο άρθρο 1 Ν.4276/2014 και πρέπει να είναι εφοδιασμένα με ΕΣΛ (Ειδικό Σήμα Λειτουργίας). Στα μη κύρια τουριστικά καταλύματα περιλαμβάνονται και τα επιπλωμένα διαμερίσματα.

Τουριστική μίσθωση με προώθηση από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες τύπου Airbnb, σημαίνει κατά κανόνα υπέρβαση τόσο των εισοδηματικών περιορισμών όσο και του χρονικού περιορισμού εκμίσθωσης. Η υπέρβαση των χρονικών και ποσοτικών ορίων που τίθενται από το νόμο, είναι επιτρεπτή μόνο με παράλληλη απόκτηση ΕΣΛ ή έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας.

Β) Αστικές μισθώσεις που καταρτίζονται εκτός της κοινωνίας διαμοιρασμού, αλλά σύμφωνα με το Ν. 1807/1987. Αστικές μισθώσεις που καταρτίζονται στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού και πρέπει να τηρούν τις ανωτέρω προϋποθέσεις του Ν. 4446/2016.

 

Πηγές :

Ν. 4446/2016

https://www.e-forologia.gr

https://www.newlaw.gr